THÔNG TIN CHI TIẾT


Đà Nẵng đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai, tạo đà cho tăng trưởng kinh tế

Diễn ra vào lúc: 14:30 - Ngày 25/04/2022

Chương trình tiếp nhận câu hỏi từ hôm nay tại địa chỉ www.doithoai.danang.gov.vn, thư điện tử: doithoai@danang.gov.vn hoặc qua số điện thoại: 0236.1022/nhấn số 1 (Trong thời gian diễn ra buổi đối thoại)
Chương trình đối thoại trực tuyến của Cổng Thông tin điện tử thành phố được cập nhật liên tục tại địa chỉ www.doithoai.danang.gov.vn và fanpage của chương trình tại địa chỉ https://www.facebook.com/congthongtindientutpdanang
Quý vị  có thể tham dự và đặt câu hỏi trực tiếp tại buổi đối thoại cùng chúng tôi, thông tin đăng ký xin vui lòng gửi thư điện tử về địa chỉ doithoai@danang.gov.vn.
Số câu hỏi tham gia/Số câu hỏi đã trả lời: 21/ 19
Xem Một số người dân hỏi:
Thông tin có một số cá nhân, tổ chức tìm mua đất nông nghiệp thuần túy, sau đó thông qua các cá nhân làm dịch vụ "cò đất, cò làm thủ tục" để thực hiện chuyển mục đích sang đất ở nhằm phân lô, chuyển nhượng lại để kiếm lời. Vậy đề nghị Chương trình cho biết thực hư của tình trạng này như thế nào?


 Thời gian gần đây, trên các trang mạng xã hội (như zalo, Facebook,...) xuất hiện tình trạng một số tài khoản cá nhân, nhóm người tự phát đăng nhiều nội dung quảng cáo nhận làm các dịch vụ đất đai cho người dân như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở để thu lợi bất hợp pháp; trong khi quy định của pháp luật đất đai, nhất là các điều kiện pháp lý để đảm bảo thực hiện thủ tục hành chính chưa đầy đủ hoặc không cho phép, dẫn đến tình trạng người dân "tiền mất, tật mang", gây mất ổn định tình hình an ninh, trật tự xã hội, nhất là ở các vùng nông thôn của thành phố Đà Nẵng, trong đó có địa bàn huyện Hòa Vang. 

Để kịp thời thông tin đến người dân, doanh nghiệp cũng như chính quyền địa phương các cấp trong việc phối hợp giải quyết hồ sơ, thủ tục hành chính; Sở Tài nguyên và Môi trường thông tin như sau: 
Căn cứ Khoản 1 Điều 143, 144 Luật Đất đai năm 2013 thì việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ngày 23/8/2021, Sở Tài nguyên và Môi trường cũng đã có Công văn số 3468/STNMT-CCQLĐĐ chỉ đạo chuyên môn về công tác chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp xen lẫn khu dân cư sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân phải theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Hiện nay, Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 huyện Hòa Vang chưa được cơ quan thẩm quyền phê duyệt và kế hoạch sử dụng đất năm 2022 của huyện Hòa Vang cũng không có kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (thuần tuý) sang đất ở. Vì vậy việc một số tài khoản cá nhân, nhóm người dùng tự phát đăng nhiều nội dung quảng cáo trên các trang mạng xã hội như đã nói trên để nhận làm các dịch vụ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (không cùng chung với thửa đất ở) sang đất ở là không có cơ sở, là hành vi trái quy định của pháp luật.




Xem Nguyễn Văn Sinh hỏi:
Vào năm 1996 cha, mẹ tôi có khai hoang mảnh đất và xây dựng nhà ở ổn định và có đóng thuế đất hằng năm từ năm 1996 đến nay. Đến nay cha, mẹ tôi đã chết, anh em tôi muốn làm thủ tục thừa kế nhà, đất nhưng không có giấy tờ. Xin hỏi trường hợp của gia đình tôi phải làm gì để thừa kế nhà đất của cha mẹ?

Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Liên Chiểu trả lời: 
Theo như câu hỏi thì thửa đất trên được khai hoang, sử dụng đất và xây dựng nhà ở từ năm 1996, chưa đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nay người sử dụng đất hợp pháp là cha, mẹ đều đã chết. Trước khi thực hiện thủ tục thừa kế nhà, đất thì phải làm các thủ tục sau:
- Các đồng thừa kế lập Văn bản thỏa thuận cử người đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu ban hành kèm theo Công văn 4424 ngày 15/6/2016 của UBND TP Đà Nẵng), được chứng thực chữ ký theo quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015.     
- Nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đại diện theo Văn bản thỏa thuận trên.
- Sau khi hoàn thành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì căn cứ theo Giấy chứng nhận đã cấp, những người đồng thừa kế lập thủ tục thừa kế theo quy định của pháp luật để được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 




Xem Bạn đọc hỏi:
Vợ chồng tôi là người Nghệ An, Tôi là quân nhân làm việc ở Đà Nẵng, vợ là giáo viên, chúng tôi chưa có nhà ở, hiện nay ở phường Thanh Khê Tây phía trong kiệt 150 Nguyễn Như Hạnh có bán ngôi nhà cấp 4 trên diện tích đất 93.5m2. 
Vợ chồng chúng tôi muốn mua để ở nhưng theo chủ nhà nói là nhà không có giấy tờ, chỉ có giấy mua bán viết tay của chủ cũ từ năm 2010, gia đình chủ nhà đã ở đó từ đó đến nay không có tranh chấp và không nằm trong diện quy hoạch, thu hồi đất. Vậy Tôi có thể mua và làm sổ đỏ ngôi nhà đó có được không? quy trình thủ tục như thế nào?  quy trình mua bán chứng thực như thế nào cho đúng quy định của pháp luật? Tôi được biết thành phố cũng có chủ trương cấp sổ đỏ cho những nhà đất giấy tờ viết tay nên muốn hỏi đầy đủ các thông tin.

Văn phòng Đăng ký đất đai trả lời:

Căn cứ khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau: 
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Như vậy, trường hợp thửa đất nêu trên chưa được cấp Giấy chứng nhận nên chưa được thực hiện quyền chuyển nhượng theo quy định tại thời điểm hiện nay. Ngoài ra, quy định của pháp luật đất đai hiện hành chỉ quy định giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 (Ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành). 
Theo quy định tại Khoản 54, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP thì Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 (Ngày Nghị định số 84/2008/NĐ-CP có hiệu lực) mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì được xem xét thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận. Trường hợp nhận chuyển nhượng, tặng cho từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 thì đất đó phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Vì vậy, trường hợp hiện nay muốn mua bán đất chưa được cấp Giấy chứng nhận và chỉ viết giấy trao tay sau ngày 01/7/2014 là không được xem xét cấp Giấy chứng nhận.




Xem Hòa Vang hỏi:
Trường hợp thửa đất tôi đang ở ổn định, có kê khai đăng ký theo Chỉ thị 299/CT-TTg với diện tích 1.500m2, loại đất thổ cư và chưa được cấp Giấy chứng nhận. Tôi vừa được cấp Giấy chứng nhận với 1.000m2 đất ở, còn lại theo đo đạc thực tế 750 là đất vườn (tăng 250m2) có đúng quy định không?

Văn phòng Đăng ký đất đai trả lời: 
Căn cứ Điều 103 Luật Đất đai và Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì:

Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà trong giấy tờ đó chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất bằng diện tích thực tế của thửa đất đối với trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 05 lần hạn mức giao đất ở, bằng 05 lần hạn mức giao đất ở đối với trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn 05 lần hạn mức giao đất ở.

Về hồ sơ đăng ký theo Chỉ thị 299/CT-TTg tại thời điểm đó, nếu diện tích 1500,0m2 thì trong Sổ đăng ký ruộng đất thể hiện cụ thể: 500,0m2 là đất ở (T) và 1.000,0m2 là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp (đất cây lâu năm, cây hàng năm), Sổ mục kê và bản đồ thể hiện là 1.500m2 (T), tức ghi mục đích chính của thửa đất. Như vậy, đất thổ cư đăng ký theo Chỉ thị 299/CT-TTg không phải hoàn toàn là đất ở như Sổ đăng ký ruộng đất đã đăng ký.
 
Do đó, trường hợp Qúy công dân hỏi, nếu đất đó được sử dụng từ trước ngày 18/12/1980, có tên trong Sổ Đăng ký ruộng đất được lập theo Chỉ thị 299/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ thì diện tích đất ở được công nhận không quá 05 lần hạn mức giao đất (hạn mức giao đất tại các khu dân cư địa bàn Hòa Vang là 200,0m2). Trường hợp Quý công dân sử dụng đất có thời điểm từ sau ngày 18/12/1980 thì diện tích đất ở được xác định theo diện tích đất ở ghi trong Sổ đăng ký ruộng đất, tức chỉ được công nhận đất ở ghi trong giấy tờ là 500,0m2.
Như vậy, nếu Qúy công dân đã ở ổn định trên thửa đất đó từ trước ngày 18/12/1980 và đã được công nhận 1.000m2 đất ở do có giấy tờ kê khai nêu trên là phù hợp, đúng quy định của pháp luật.




Xem Nguyễn Phước Nguyên hỏi:
Tôi là công dân thành phố Đà Nẵng, vợ chồng tôi có nhà, đất ở từ những năm 1980, đã được cấp Giấy chứng nhận vào năm 2015. Qua thời gian bảo quản giấy chủ quyền có xảy ra sự cố bị thấm nước làm ố nhòe; Nay tôi muốn đổi lại Giấy chứng nhận mới thì Tôi phải nộp hồ sơ ở đâu, hồ sơ gồm những gì, thời gian giải quyết bao lâu. Mong BTC Chương trình hướng dẫn và phản hồi sớm.

 Văn phòng Đăng ký đất đai trả lời: 

Quy định về nơi nộp hồ sơ: 
Trường hợp của ông (bà) thuộc nhóm đối tượng là hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy, ông (bà) nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng UBND quận, huyện hoặc nộp trực tuyến tại địa chỉ http://dichvucong.danang.gov.vn.
Nếu nộp qua hệ thống đăng ký trực tuyến thì nộp bản scan trước theo thành phần, số lượng hồ sơ như quy định dưới đây.
Thành phần hồ sơ tóm tắt như sau:
- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK (Mẫu đơn được đăng tải trên Website của Sở Tài nguyên và Môi trường – Chuyên mục thủ tục hành chính);
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (hoặc bản sao và nộp bản gốc khi nhận kết quả);
Số lượng hồ sơ: 01 bộ
Thời hạn giải quyết
Không quá 07 ngày làm việc (tức trừ ngày nghỉ theo quy định của nhà nước) kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Trường hợp nhà, đất của ông (bà) thuộc huyện Hòa Vang và không nằm trong các khu quy hoạch tái định cư thì tăng thêm thời gian không quá 05 ngày làm việc (Theo khoản 1, Điều 4 Quyết định số 3561/QĐ-UBND ngày 25/9/2020 của UBND thành phố Đà Nẵng).




Xem Nguyễn Thanh Giang hỏi:
Tôi nghe nói, muốn được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích tối thiểu phải được 50m2. Hiện nay, diện tích đất của tôi do cha mẹ cho vào năm 1993 chỉ được 25m2 (chưa được cấp Giấy chứng nhận). Vậy tôi có làm được sổ hay không?

 Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Hải Châu trả lời: 

Việc quy định diện tích đất tối thiểu theo Quyết định 29/2018/QĐ-UBND ngày 31/8/2018 của UBND thành phố Đà Nẵng là để tách thửa với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp của ông (bà) là trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu, đang sử dụng đất và được côngnhận quyền sử dụng đất theo hiện trạng sử dụng đất; nên việc cấp Giấy chứng nhận của ông (bà) không phụ thuộc vào diện tích đất tối thiểu như Quyết định 29/2018/QĐ- UBND quy định.
Do vậy, đề nghị ông (bà) liên hệ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại quận, huyện để được hướng dẫn thủ tục và nộp hồ sơ theo quy định.




Xem Các hộ gia đình hỏi:
Gia đình chúng tôi đang sử dụng một số thửa đất nông nghiệp như đất trồng hoa màu, trồng cây lâu năm, hàng năm khác nhưng đến nay chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy xin hỏi quy định của pháp luật và chủ trương của thành phố giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại đất nông nghiệp đang sử dụng hiện nay như thế nào?

Việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu đất nông nghiệp đối với các xã trên địa bàn huyện Hoà Vang trước đây đã được hoàn thành theo Nghị định số 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. 
Hiện nay, không có chủ trương giao lại đất hay cấp lại Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất nông nghiệp. Do đó, nay chỉ xem xét, cấp Giấy chứng nhận đất nông nghiệp đối với những trường hợp có kê khai, đăng ký theo Nghị định số 64-CP nhưng tại thời điểm đó chưa được cấp Giấy chứng nhận. Còn những trường hợp khác (đặc biệt là những trường hợp có hành vi lấn chiếm đất công), đề nghị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hoà Vang kiểm tra, rà soát từng trường hợp cụ thể, phối hợp với các đơn vị có liên quan để xử lý theo quy định.




Xem Trần Văn Toàn hỏi:
 Cho tôi hỏi: Như thế nào gọi là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất để tôi có thể đối chiếu với trường hợp hồ sơ xin cấp Sổ hồng của gia đình tôi theo quy định?

Văn phòng đăng ký đất đai trả lời:
Việc xác định hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất được căn cứ trên cơ sở mục đích sử dụng đất theo giấy tờ đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định mà người sử dụng đất tự ý chuyển qua sử dụng vào mục đích khác khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép đối với trường hợp phải xin phép. Do đó, việc xem xét hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất được căn cứ vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 do cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất.
Ví dụ: Chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, cụ thể như chuyển từ đất trồng cây lâu năm, hàng năm sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân mà chưa được UBND quận, huyện nơi có đất ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.




Xem Trần Hoàng Long hỏi:
Vợ chồng tôi có một thửa đất 21 tờ bản đồ 04 với diện tích 520m2 đất ở? và vườn thuộc phường Hoà Phát, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng, nay tôi xin chuyển mục đích sử dụng đất mà thửa đất bị ảnh hưởng quy hoạch một phần, phần còn lại không bị ảnh hưởng quy hoạch. 

 Văn phòng Đăng ký đất đai trả lời:

Theo quy định tại Khoản 5, Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, như sau:
"5. Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước".
Vậy, trường hợp của Ông xin chuyển mục đích sử dụng đất mà thửa đất bị ảnh hưởng quy hoạch một phần, phần còn lại không bị ảnh hưởng quy hoạch thì phần không bị ảnh hưởng quy hoạch đó được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định nêu trên và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất.
Căn cứ Thủ tục 37 của Bộ TTHC ban hành theo Quyết định số 4790/QĐ-UBND ngày 08/12/2020 quy định:
Thành phần, số lượng hồ sơ
a) Thành phần hồ sơ của Người sử dụng đất bao gồm:
- Đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 (kèm theo thủ tục này).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (gọi chung là Giấy chứng nhận).
- Hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 (nếu có).
+ Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính); Tờ khai tiền sử dụng đất (bản chính). Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tương ứng với từng trường hợp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế (bản chính, nếu có).
+ Văn bản của người sử dụng đất đề nghị được miễn, giảm các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai (bản chính) và bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm theo quy định của pháp luật (nếu có).
+ Giấy tờ quy định tại Điều 8 Thông tư số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 đối với trường hợp có các khoản được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định của pháp luật (nếu có).
b) Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
Nơi nộp hồ sơ: Bộ phận TN&TKQ thuộc UBND quận Cẩm Lệ.




Xem Liên Chiểu hỏi:
Do bức xúc về chỗ ở, tôi có làm đơn xin đất và làm nhà ở trên khu đất hoang từ năm 2000, được UBND phường xác nhận, chứng chuyển cấp có thẩm quyền giải quyết. Qua kiểm tra hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai cho biết đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng không rõ việc áp dụng thu tiền sử dụng đất theo loại hồ sơ giao đất không đúng thẩm quyền hay theo thời điểm sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai. Rất mong các cấp có thẩm quyền giải thích, hướng dẫn cho tôi. Xin cảm ơn!

Tại Khoản 1 Điều 23 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: “Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác”.
Căn cứ quy định nêu trên thì trường hợp người sử dụng đất do được Ủy ban nhân dân cấp xã ký xác nhận trong đơn xin giao đất... nhưng không có giấy tờ chứng minh việc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất thì không thuộc trường hợp cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều 23 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (tức không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền); trường hợp xác định người sử dụng đất không có hành vi vi phạm pháp luật đất đai như  lấn, chiếm đất đai,... thì việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và việc thu tiền sử dụng đất theo Điểm a, Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP. 




Xem Lương Hoàng Mai Anh hỏi:
Tôi có thửa đất không sử dụng và có nhu cầu cho thuê để kiếm thêm thu nhập. Tôi nghe nói là cho cá nhân hay công ty thuê để kinh doanh buôn bán trong vòng 5 năm trở lên thì phía sau quyền sử dụng đất của tôi sẽ điền thông tin công ty đó vào theo đúng hợp đồng thuê đất. Nếu có điền thông tin thì thuê đất bao nhiêu năm sẽ điền thông tin công ty đó vào sổ đỏ. Rất mong nhận được câu trả lời của cơ quan chức năng. Trân trọng cảm ơn!

 Văn phòng Đăng ký đất đai trả lời:

Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì việc đăng ký đất đai là bắt buộc, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại cơ quan đăng ký đất đai.
Khoản 4, Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”
Như vậy, các trường hợp có biến động đất đai sau khi được cấp Giấy chứng nhận như quy định nêu trên phải được đăng ký bắt buộc tại cơ quan đăng ký đất đai cả trên trên Giấy chứng nhận đã cấp, hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Pháp luật đất đai không quy định thời gian cho thuê đất bao lâu mới đăng ký như bạn hỏi. Vì vậy, trường hợp bạn hỏi là phải thực hiện đăng ký biến động do cho thuê đất tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật đất đai.




Xem Nguyễn Văn An hỏi:
Tôi có nhà, đất đã được UBND thành phố cấp Giấy chứng nhận với diện tích 700m2 đất ở, không ảnh hưởng quy hoạch. Nay tôi muốn tách ra làm 05 thửa đất để tặng cho con cái. Cho tôi hỏi điều kiện để được tách thửa như thế nào? 

 Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Liên Chiểu trả lời: 

Tại Điểm b, c Khoản 1, Điều 1 của Quyết định 29/2018/QĐ-UBND ngày 31/8/2018 của UBND thành phố về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, ban hành kèm theo Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 26/11/2014 của UBND thành phố Đà Nẵng, quy định điều kiện tách thửa đất ở như sau:
1. Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo các điều kiện sau:
b) Diện tích đất ở tối thiểu 60,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,0m được áp dụng cho các khu vực sau đây:
- Phường Hòa Minh, Hòa Khánh Nam thuộc quận Liên Chiểu.
Tại Khoản 3, Điều 1 của Quyết định 29/2018/QĐ-UBND, quy định như sau:
"3. Trường hợp từ 01 thửa đất gốc, người sử dụng đất đề nghị tách từ 05 thửa trở lên (kể cả các thửa đất đã được tách ra trước đó): Giao Sở Xây dựng phối hợp với Ủy ban nhân dân các quận, huyện ban hành hướng dẫn những quy định cần thiết về hạ tầng kỹ thuật trước khi thực hiện thủ tục tách thửa đất."
* Nếu diện tích đất ở (phần diện tích đề nghị tách thửa và diện tích còn lại) của Ông, bà đáp ứng những điều kiện tách thửa nêu trên thì đề nghị Ông, bà liên hệ bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND quận để nộp hộ sơ.
Theo hướng dẫn tại Công văn số 9707/SXD-QHKT ngày 19/10/2018 của Sở Xây dựng hướng dẫn UBND các quận, huyện về điều kiện hạ tầng kỹ thuật khi thực hiện tách thửa; Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại quận Liên Chiểu sẽ có công văn gửi UBND quận lấy ý kiến về cơ sở hạ tầng. Trường hợp UBND quận xác nhận đủ kiều kiện về cơ sở hạ tầng thì Chi nhánh Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ giải quyết tách thửa theo quy định nêu trên.




Xem Trần Mai Chi hỏi:
Tôi có 1 lô đất tại phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn, lô đất của tôi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay, tôi muốn tách thửa để cấp Giấy chứng nhận (không thay đổi chủ sử dụng đất), các thửa đất được tách ra đảm bảo diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của thành phố Đà Nẵng thì có được không?

 Văn phòng Đăng ký đất đai trả lời:

Liên quan đến nội dung bạn hỏi về tách thửa đất: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 thì thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất là khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ các quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì việc tự ý chia thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành các thửa nhỏ, có diện tích tối thiểu như quy định được tách thửa để xin cấp Giấy chứng nhận riêng cho từng thửa đất nhỏ đó là không có cơ sở để thực hiện do thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận lần đầu nên chưa được thực hiện các quyền (trong đó có quyền tách thửa, chuyển quyền) và thửa đất chưa được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ, giấy tờ về nguồn gốc đất.




Xem Trần Hồng Minh hỏi:
Tôi là cá nhân nhận chuyển nhượng của ông A năm 2019 thửa đất có diện tích 700m2, mục đích sử dụng đất là Thương mại dịch vụ, thời hạn lâu dài. Do tình hình dịch bệnh, nguồn vốn hạn hẹp do vậy tôi không đủ tiền để để đầu tư xây dựng dự án. Hiện nay tôi có nhu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên để thực hiện giải ngân vốn. Đề nghị hướng dẫn cho tôi cách thức thực hiện các thủ tục.

Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Hải Châu trả lời: 
Căn cứ điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013:
“i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khảkháng”.
Căn cứ quy định tại điểm d, khoản 12, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ- CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy định về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai:
“Người sử dụng đất không sử dụng đất đã quá 12 tháng hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng có nhu cầu gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng phải có văn bản đề nghị gởi UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất xem xét quyết định giahạn.
Trường hợp sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có văn bản xác định hành vi vi phạm mà người sử dụng đất không có văn bản đề nghị được gia hạn thì UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định thu hồi đất theo quy định”.
Do đó, trường hợp của ông, đề nghị ông liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND quận, huyện nơi có đất để được thực hiện gia hạn tiến độ sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định hiện hành.




Xem Công dân hỏi:
 Nhà, đất tôi đang ở, theo giấy tờ về sử dụng đất và tôi có nhờ văn phòng Luật sư đối chiếu với pháp luật đất đai hiện hành thì có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Tuy nhiên hiện nay thuộc dự án quy hoạch "treo" từ hơn 05 năm nay nhưng Nhà nước chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì có được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật hiện hành không?

Văn phòng đăng ký đất đai trả lời:
Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, trong đó có trường hợp sau:
“6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Theo quy định nêu trên, do đất chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất nên trường hợp của bạn nếu sử dụng đất không vi phạm pháp luật đất đai, được UBND xã, phường nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, sử dụng đất trước thời điểm phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật đất đai 2013; Điều 20, Điều 23, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.




Xem Trần Xuân hỏi:
Tôi có thửa đất đã xây dựng ngôi nhà 03 tầng tại khu khu gia đình cán bộ chiến sỹ, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu theo đúng Giấy phép xây dựng. Nay tôi muốn bổ sung ngôi nhà của mình vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cho tôi hỏi thủ tục phải làm như thế nào? 

 Chi nhánh VPĐKĐĐ tại quận Liên Chiểu trả lời: 

- Đề nghị ông, bà liên hệ Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND quận Liên Chiểu để được hướng dẫn nộp hồ sơ. Hồ sơ được nộp theo một trong các phương thức sau đây:
+ Qua hệ thống đăng ký trực tuyến tại địa chỉ http://dichvucong.danang.gov.vn.
+ Nộp trực tiếp;
+ Qua đường bưu điện.
- Thành phần hồ sơ:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
+ Giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép thẩm tra.
- Thời gian thực hiện: 15 ngày làm việc.




Xem Công dân, Hòa Vang hỏi:
Câu 16: MC: Chương trình nhận được câu hỏi qua tổng đài 1022 của một công dân tại địa bàn huyện Hòa Vang hỏi: Tôi có Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất do huyện cấp năm 1996  mà tôi được cấp cho 02 thửa đất chung trong 01 giấy chứng nhận (một thửa đất thổ cư và một thửa đất nông nghiệp). Nay tôi có nhu cầu tách ra cấp đổi thành 02 Giấy chứng nhận để tiện việc sử dụng có được hay không?

Văn phòng Đăng ký đất đai trả lời: 
Theo quy định tại khoản 1 Điều 98 Luật đất đai thì: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó."
Vậy, với nguyên tắc nêu trên, trường hợp ông (bà) sử dụng 02 thửa đất đã được cấp chung một giấy chứng nhận thì được tách ra để cấp riêng giấy chứng nhận QSD đất cho từng thửa đất theo nhu cầu, tức là được cấp đổi thành 02 Giấy chứng nhận.




Xem Trương Minh Châu hỏi:
Hiện nay cha, mẹ tôi có dự định tặng cho tôi 01 lô đất đã được cấp sổ đỏ tại khu TĐC Phước Lý. Xin hỏi gia đình tôi sẽ làm các thủ tục gì, thực hiện tại đâu?

Chi nhánh VPĐKĐĐ tại quận Liên Chiểu trả lời: 
- Trước tiên phải liên hệ tổ chức hành nghề công chứng (Phòng Công chứng hoặc Văn phòng Công chứng) trên địa bàn thành phố Đà Nẵng để thực hiện việc lập hợp đồng chuyển quyền (tặng, cho) quyền sử dụng đất. Sau khi hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được chứng thực, thì phải liên hệ nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ UBND quận Liên Chiểu.  
- Hồ sơ được nộp theo một trong các phương thức sau đây:
+ Qua hệ thống đăng ký trực tuyến tại địa chỉ http://dichvucong.danang.gov.vn.
 (Bản scan theo thành phần, số lượng hồ sơ bên dưới và khi nộp chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc khi nhận kết quả trong trường hợp không phải nộp nghĩa vụ tài chính thì nộp bản gốc để đăng ký biến động);
+ Nộp trực tiếp;
+ Qua đường bưu điện.
- Thành phần hồ sơ:
+ Hợp đồng chuyển quyền (tặng, cho quyền) sử dụng đất; 
+ Bản gốc Giấy chứng nhậnđã cấp;
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu 09/ĐK
+ Hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016, gồm: Tờ khai lệ phí trước bạ; Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật về thuế.
- Số lượng: 01 bộ
- Thời hạn giải quyết: 
Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất là không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).




Xem Trần Văn Thành hỏi:
 Tôi có Giấy chứng nhận đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất vào mục đích sử dụng đất là đất ở tại đô thị năm 2018. Hiện nay tôi đã xây dựng trên đất công trình khách sạn theo Giấy phép xây dựng do UBND quận cấp phép năm 2019 và đã đưa công trình vào khai thác, sử dụng. Tôi muốn cấp đổi Giấy chứng nhận để chứng nhận bổ sung QSH tài sản là công trình khách sạn trên đất thì tôi phải cần phải làm gì? Và hồ sơ cần phải nộp là những giấy tờ gì?

Văn phòng Đăng ký đất đai trả lời: 
Tại khoản 5 Điều 144 Luật đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị”
Vì vậy, ông bà cần liên hệ với UBND quận Ngũ Hành Sơn (trực tiếp Phòng Tài nguyên và Môi trường) để được xem xét quy hoạch, đăng ký kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, làm cơ sở xem xét đăng ký chuyển mục đích từ đất ở sang đất thương mại, dịch vụ theo đúng quy định; đồng thời  UBND quận Ngũ Hành Sơn (trực tiếp tham mưu là Phòng Quản lý đô thị) có văn bản kiểm tra, nghiệm thu, chấp thuận đưa công trình khách sạn vào sử dụng đối với trường hợp công trình đó thuộc danh mục phải được kiểm tra, nghiệm thu theo quy định của pháp luật về xây dựng trước khi nộp hồ sơ đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất và cấp đổi Giấy chứng nhận để bổ sung tài sản trên đất là công trình khách sạn. Việc xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có) do tăng hệ số sử dụng đất, xây dựng nhà cao tầng được thực hiện theo quy định của pháp luật.
Việc chuyển mục đích sử dụng từ đất ở tại đô thị sang đất thương mại, dịch vụ thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/6/2021 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất và chứng nhận bổ sung quyền sở hữu công trình trên đất vào Giấy chứng nhận đã cấp được lồng ghép thực hiện đồng thời theo yêu cầu.
Hồ sơ nộp hồ sơ bao gồm: 
- Đăng ký chuyển mục đích từ đất ở sang TM, DV: Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu 09/ĐK, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyết định phê duyệt kế hoạch sử dụng đất (kèm danh mục được chuyển mục đích) hoặc thông báo kết quả phê duyệt kế hoạch sử dụng đất (kèm danh mục được chuyển mục đích) từ cơ quan có thẩm quyền.
- Hồ sơ nộp khi cấp đổi, chứng nhận bổ sung QSH tài sản: Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo mẫu 04a/ĐK, Bộ hồ sơ đo đạc tài sản gắn liền với đất có xác nhận của tổ chức có pháp nhân về đo đạc bản đồ, công trình (hoặc Phiếu yêu cầu trích đo tài sản nếu chưa được đo đạc), Giấy phép xây dựng, văn bản kiểm tra, nghiệm thu, chấp thuận đưa công trình vào sử dụng hoặc Biên bản tự kiểm tra, nghiệm thu của chủ đầu tư, tư vấn giám sát, nhà thầu (nếu công trình không thuộc quy định phải kiểm tra, nghiệm thu), hồ sơ kê khai thuế, nghĩa vụ tài chính như: Tờ khai lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất phi NN (nếu có), giấy tờ liên quan thuộc trường hợp được miễn, giảm NVTC (nếu có).